12生肖排序相比广州其他创意产业园，“永庆坊”显得有些不一样。作为广州首个旧城微项目，它依靠百年老街的历史沉淀，吸引了一批非物质文化遗产项目，俨然是个“非物质文化遗产创意产业园区”。同时，园区也引入了一批文创企业，试图围绕众创办公、青年公寓、特色商业等核心产业，成为一个“创客小镇”。
近年来，广州涌现了不少以文化娱乐、广告会展、网游动漫等不同主题的产业园区。但是，园区定位重复、互动交流不足，难以形成产业集群效应，这成了普遍问题。为避免同质化，创意园首先要有自己的产业定位。在这方面，永庆坊着眼传统西关文化，通过活化文化元素对相关产品进行包装、变现。据了解，这还是广州首个旧城微项目，由广州万科中标来进行运营，目前与之类似的创意园在广州还较为少见。
永庆坊所在的恩宁有着浓厚的西关文化特色，传统的骑楼建筑更是具有很强的辨识度。若想将这种有百年历史底蕴的区域成现代创意园，运营者也面临着一定挑战：既要保留当地风格，又要适宜现代办公。为了保持这一特色，同时要让当地居民更易接受，运营方也花了不少心思。据了解，这个微项目约7000平方米，每平方米就要花费上万元成本，是一般创意园的2~3倍。
“修旧如旧，建新如故；交通梳理，肌理抽疏；文保专修，资源活化。”记者从永庆坊项目负责人处了解到，该项目主要是采取原地升级的做法，基本保持原有建筑的外轮廓不变，但要对其建筑立面进行更新、与修整，难度较大。如此一来，也就需要耗费更多人力、资金等成本。过程中，还要避免对周边居民造成影响，这些也都增加了园区难度及成本增加。
不过，后因适当拆除和原址重建，也增加了空间用途，能利用更多场地来举办具有西关特色的公共文化活动，激发园区活力，如新增的玻璃会议室、洽谈空间、茶水间、阶梯演播室等就作为里面入驻企业的共享资源，“可以节省空间规划和创业成本，同时有机会认识不同产业资源，共同在园区内举办交流活动。”园内多位店主向记者表示。
记者了解到，目前永庆坊入驻企业主要以西关民俗艺术、文创类企业为主，入驻率已有八成。其中，粤剧艺术博物馆、李小龙祖居、岑能咏春传承、状元坊戏服厂等都为园区招徕了不少人气。为了更好地体现永庆坊内的西关文化元素，运营方也常会利用粤剧、咏春等来活化园区，还会举办摄影展、音乐会等活动来吸引人群，为园区增添活力和知名度。
这些民间艺术之所以选择入驻永庆坊，大多也是看中了其文化背景。“岑能咏春传承”自去年年底入驻永庆坊，“西关是一个有历史沉淀的地方，这里在原来风格上进行了升级，能较好地将传统与现代结合起来。”创始人岑兆伟认为，这正如非物质文化遗产项目的发展，不仅要传承，还要考虑如何融入现代生活中。因此，他与隔壁间的茶艺、书法、戏服等领域从业者进行交流、合作，也让咏春有了更多可能性。
“状元坊戏服厂”据说是广州最后一间具规模、并用传统手工来制作的戏服厂。之前一度因房租过高、销售渠道过窄等问题而岌岌可危。如今，“状元坊戏服厂”正探索着自己的新出。在永庆坊“趣艺名坊”，传人婷婷与师傅们周末常会在这里进行戏服知识，教授如何制作以及进行戏服走秀等。
因此，有专家认为，园区要想获得发展，还应对入园企业有一定门槛。“不仅要进行招商引资，而是要招商选资。”中金产业招商研究员蒋钰琴认为，选择客商并不是仅是选择有技术、有实力的大企业，而要着眼于产业园定位与入驻企业性质，是一种双向选择关系。
“企业要看园区定位跟自身是否切合，文化类企业就要入驻文化园区。”补贴申报咨询专家龙成武认为，不管园区的优惠补贴再多，入驻条件再好，但只要跟企业产业范畴不符合，就不能轻易入驻。“聚集同一产业链的众多同行企业，有利于同行相互交流和协作，同时也便于产业园区管理者为企业提供专业性服务，还能定期组织各种培训，申报园区以外的补贴。”龙成武说。
创意园区的开发主要分为主导型与企业主导型两种模式。前者由直接投入资金，偏重社会效益；后者则引进了企业开发商，需要兼顾经济效益。以永庆坊为例，其计划总投入资金约1亿元，但记者从永庆坊招商处得知，目前园区收益则主要来自租金，每月租金在100~130元/平方米。考虑到成本投入，其回收周期至少要12年。
创意园的收益一般就是租金、园区服务、补贴和创投回报。“从经济角度看，园区要盈利取决于园区的运营能力、地理等多种主观因素，园区与企业共生互利是颠扑不破的道理，文创行业更为突出。”产业园区观察人士贺亮告诉记者，文创行业是轻资产，人是重要因素。园区需要差异发展，做出品牌，吸引更多人才聚集。
在商业地产过剩的今天，大多数文创园过得并不好，其租金、入驻率双低，盈利自然困难。“这部分文创园需要下功夫在运营上，招商要有力，服务要到位，用户多了，后续的金融、法务服务收费才有可能，才有更多项目可供选择投资。”贺亮说。
中联智创创始人曹志国认为，产业园区发展盈利空间的重点可倾向于租金、跨界服务延伸、股权合作、产业基金等方面。园区可通过对外扩大招商，整合资源来寻求第三方专业机构的支持。同时，对园内已入驻的企业也要进行产业升级，形成一个产业集群，相互联动。
概括而言，创意园区无法靠单一盈利模式来维持运营，关键要寻找多种组合方式来拓宽收入渠道。“一可以靠会员费，缴纳金额享受服务，服务包括场地、设施、课程、平台资源等；二是靠系列的课程、代售、活动和工作坊来获得收入；三则可以孵化一些项目，从项目中获得分红收入。”从事过创客空间经营管理的阿威如此。
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