15日，南坪公交枢纽站附近居民楼里的“小旅馆”，消防安全、卫生等令人担忧。重庆晨网记者 杨新宇 摄
（重庆晨网记者 顾晓娟 5月16日16:06报道）一栋225户的居民楼，70户开成了无证小旅馆，这事怎么破？
南岸区南坪大厦的居民们为此伤透了脑筋，眼看大厦已经走过15年历史，3部电梯又时不时“拉响”停运警报，居民们想了不少办法，也走访了不少小区，终于有了办法。
“不能把小旅馆的经营成本给业主，我们要对他们提高物管收费！”16日，南坪大厦的业主们给重庆晨报966966服务中心热线打来热线，“不知这样收费有没有依据？”
烦恼
225户居民，70户开成了小旅馆
南坪大厦位于南坪中心，紧邻南坪公交枢纽站场。不少业主当初在这里买房，正是看中了这样的好地段。
可谁知，烦恼却接踵而来。业主们介绍，南坪大厦是一栋商住楼，B栋是商场，A栋4楼及以下是商铺，5楼以上为住宅，除开商铺，一共有225户居民。2000年，南坪大厦接房入住，但仅仅过了7、8年，A栋的住宅楼里就开起了小旅馆。
“这些小旅馆都法的，刚开始的时候，只有几家，但随后便爆发式的增长，有小旅馆，还有单间出租！”业户们介绍，非法小旅馆开起来之后，他们多次进行了反映，相关部门也进行过多次查处和打击，可一段时间后，小旅馆便又死灰复燃。
大厦一群业主也曾挨家挨户进行过统计，到2012年底，大厦内的小旅馆大约有20来家，但据跟小区物管理想物业的最新统计，到目前，仅在物管公司登记备案的小旅馆、单间出租已经达到50家。
而这，只是不完全统计。大厦物管刘经理介绍，“实际存在的小旅馆、单间出租，大约在70家甚至以上，占了总户数的1/3 ！”
担心
没大修基金，电梯坏了谁来修？
住宅楼里开小旅馆，业主们的生活受到了很大的影响。
8楼的杨先生说，大约3年前，他居住的这层楼也开起了小旅馆，施工当天，杨先生就找到了小区物管反映。根据《物权法》第77条，“业主不得违反法律、法规以及管理约定，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理约定外，应当经有利害关系的业主同意。”
但小旅馆还是开起来了。
小旅馆多起来后，大厦的楼道里长期垃圾成堆，臭气熏人。特别是半夜三更还嬉笑的声音，也让业主们心惊胆战。业主和小旅馆之间的矛盾也越发紧张。
而让业主们最担心的，是大厦的3部电梯。大厦没有缴纳大修基金，33层的高层，没有电梯不行，而大量小旅馆、单间出租的存在，无疑加大了电梯的使用频率和部件磨损。最近3年，3部电梯中两部进行了大修，而维修花费的一部分则出自业主公共收益。
“电梯已经使用了15年，眼看就要面临大修和更换。”业主们担心，电梯坏了，谁会来修？
想法
增加小旅馆物管费，部分用于大修
而非法小旅馆给大厦带来的影响远非如此，比如：频繁入住带来的供水供电设备损耗；小旅馆广告牌造成的外墙损坏；垃圾量成倍增加带来的物业管理支出……楼道里甚至出现过喷射状血迹，小区的生活质量和生活品质，都受到了严重影响。
多年来， 业主们想了很多办法，也走访了很多小区，小区物管公司也考虑过在大厦进出口安装门禁系统，无奈大厦相对开敞，最终也没能成行。 直到最近，业主们终于找到了突破口。
办法来自《南岸区箱》上的一条消息。业主们告诉重庆晨报记者，前不久，他们去了趟万寿花园七村，这个小区是“自治”小区，他们针对普通业主和合租住户，实行分别收取物管费，普通业主收20元每月，而合租住户收34元每月。
还有几个小区，针对小旅馆、单间出租则实行按“人”收物管费。比如，一套住宅被隔成了10间，按一间房2人居住计算，这套房内共居住20人，如果按每人每月10元收取物管费，就是200元每月。
“不能把小旅馆的经营成本给业主！”业主们计划，在非法小旅馆被之前，应该大幅度提高对他们的物业管理收费，并将这笔收入一部分作为物业管理支出，一部分用于小区大修基金储备。
行不行？
自治小区已有先例
可是，这样的收费是否具备法律依据？这样做又行不行呢，如果行，又该怎样实施？
对于花园七村的收费情况，南岸区发改委通过《南岸区箱》进行了解答：南岸区万寿花园七村由该小区居民自治小组进行管理，按照《中华人民国城市居民委员会组织法》的，居民自治小区在居民自治小组的领导下，实行管理，教育，服务的方式，服务收费以居民公约约定为准，收支账目应及时公布，接受居民的监督。
而针对南坪大厦，南岸区发改委工作人员，他们可以在详细了解小区的具体情况后，给予指导和。
怎样做？
需要业主们达成共识
物业管理协会副会长巫认为，严格地说，住宅楼开小旅馆是不的。但在已经形成事实的前提下，业主提出通过“自治”的方式，自身权益，又是合规的，同时，也符合《民法》最基本的和原则——谁受益谁承担。
根据《物权法》和《物业管理条例》相关，制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，有关共有和共同管理的其他重大事项，由全体业主共同决定。
巫认为，在业主们达成共识的情况下，完全可以这样做。首先由业主委员会牵头，召开业主大会或业主代表大会，协商物业管理费收取标准，并达成共识（双过半），再与物管公司签订物业管理合同。
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